Gwarancja i rękojmia to dwa terminy, z którymi często można spotkać się w przypadku prac budowlanych, i nie tylko. Obie instytucje prawne są formą zabezpieczenia dla zamawiającego i kupującego (w przypadku robót budowlanych – inwestora lub innego nabywcę) przed dostarczeniem rzeczy wadliwej. Warto więc rozróżniać te terminy, by skutecznie dochodzić ewentualnych roszczeń.

<h3>Rękojmia, a przepisy Kodeksu cywilnego</h3>

Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, która weszła w życie 25 grudnia 2014 r., znacząco zmieniła przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady. Według nowych przepisów, rękojmia za wady w umowie o roboty budowlane stanowi szczególną formę ochrony inwestora. Jest ona niezależna od winy i wiedzy wykonawcy oraz od wystąpienia szkody powstałej wskutek wydania przedmiotu z wadami. Inwestor oprócz uprawnień związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy posiada uprawnienie wynikające z rękojmi. Obowiązek udzielenia rękojmi wynika z przepisów prawa i nie jest zależny od dobrej woli wykonawcy. W skrócie, oznacza to że wykonawca nie może się z takiego obowiązku samodzielnie zwolnić.

W Kodeksie cywilnym nie ma szczegółowych unormowań dotyczących rękojmi za wady wykonanego obiektu (robót budowlanych). Przy czym Kodeks cywilny określa 5-letni okres odpowiedzialności za wady budynku/nieruchomości od daty jego wydania. Zgodnie z obecnie obowiązującym art. 5561 k.c. wada fizyczna oznacza niezgodność obiektu z umową o roboty budowlane. Obiekt będzie niezgodny z umową w szczególności, jeśli:

nie posiada właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
nie posiada właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora;
nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia;
został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.
Obiekt posiada również wadę fizyczną także w razie jego nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia (nieprawidłowego uruchomienia oraz zamontowania w nim rzeczy), jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.

<h3>Czego można żądać od wykonawcy w przypadku wad?</h3>

W przypadku umów zawartych po 25 grudnia 2014 r., w temacie wad należy stosować przepisy o wadach przy sprzedaży. Wykonawca odpowiada za wady tak samo, jak sprzedawca.

W przypadku ujawnienia wad, inwestor lub zamawiający może skorzystać z jednej z czterech możliwości:

złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia,
złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, ale jeśli wady są nieistotne, wówczas nie można tego zrobić,
żądać wymiany na dzieło wolne od wad, czyli w praktyce – stworzenia dzieła na nowo,
żądać usunięcia wady.
Przed rozpoczęciem prac, warto zadbać o dokumentację budowlaną i umowę. Już na etapie umowy, strony mogą ustalić zasady odpowiedzialności za wady oraz zasady ich modyfikacji (w tym ograniczyć, a nawet całkowicie wyłączyć taką odpowiedzialność). Nie dotyczy to jednak umów z konsumentami.

Aby zachować roszczenie z tytułu rękojmi – w świetle nowych przepisów – nie jest już konieczne wnoszenie powództwa do sądu przed upływem okresu rękojmi. Ponadto, nowością jest również zawieszenie terminu do wykonania uprawnień z rękojmi, w sytuacji dochodzenia przed sądem lub sądem polubownym innych uprawnień z rękojmi, do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

Wszystkie niezbędne dokumenty do odbioru robót budowlanych w jednym miejscu